© R. Siew، منتشر شده توسط EDP Sciences، 2017

توسعه پایدار در سطح بین المللی به عنوان یک هدف کلیدی برای سیاست گذاران برای هدایت توسعه در سطوح جهانی، ملی و محلی مورد توافق قرار گرفته است.1 ]. مجمع جهانی اقتصاد [2 ] بخش ساختمان را به عنوان منطقه ای معرفی می کند که باید به آن پرداخته شود، زیرا “40٪ از انرژی مصرفی جهان، 40٪ تولید کربن و 20٪ از آب موجود را مصرف می کند”. افزایش درک این موضوع که ساختمان‌ها سهم عمده‌ای در تغییرات آب و هوایی دارند، بر متخصصان ساخت‌وساز فشار می‌آورد تا صرفاً روی اهداف پروژه سنتی هزینه و زمان تمرکز نکنند. در برابر این پس زمینه، تعدادی از ابزارهای رتبه بندی در بازار ظاهر شده اند تا به بیان میزان پایداری فعالیت های ساخت و ساز کمک کنند. در حالی که این حرکت با نیت خیر مورد استقبال قرار می گیرد، سردرگمی زیادی را در بین ذینفعان ایجاد کرده است. یکی از تمرکز تحقیقات من بر روی اندازه گیری اثربخشی این ابزارهای رتبه بندی در رابطه با ساختمان ها / زیرساخت ها است [3 –5 ]. در ظاهر، به وضوح کمبودهایی در این ابزارها وجود دارد که باید قبل از اینکه “ادعاهایی” مطرح شود مبنی بر اینکه صنعت ما در حال پیشبرد دستور کار پایداری است، برطرف شود. برخی از این کاستی های قابل توجه عبارتند از: تأکید بیش از حد بر مسائل زیست محیطی با توجه کم به مسائل اجتماعی یا حاکمیتی. امتیازدهی که عدم قطعیت یا تغییرپذیری در ادراک ارزیابان را به حساب نمی آورد. عدم وجود استدلال منتشر شده در پشت تخصیص امتیازات؛ تعریف ناکافی مقیاس ها برای ایجاد تمایز بین پروژه ها؛ و وجود معیارهای غیر علمی [ 3 ].

از نظر کاربرد، از این ابزارها به عنوان استاندارد واقعی برای رتبه‌بندی «سبز بودن» پورتفولیوها نیز استفاده می‌شود. بسط تحقیق من به بررسی چگونگی ارزش گذاری یا پاسخ بازارهای سرمایه به تراست های سرمایه گذاری “سبز” املاک و مستغلات (REIT) می پردازد.6 ،7]. مطالعه تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REITs) موضوعی است که به ویژه در میان سرمایه گذاران مورد توجه قرار گرفته است. برخی از محققان دریافتند که بازده از REIT منعکس کننده بازار سهام است بدون هیچ شواهد محکمی از حرکت مشترک با مستغلات مستقیم. برخی دیگر ادعا می کنند که REITها می توانند عملکرد مستغلات مستقیم را تکرار کنند و بنابراین کاندیدای مناسبی برای تنوع در پرتفوی سرمایه گذاری هستند. با توجه به حرکت رو به رشد بازار سرمایه گذاری مسئولیت اجتماعی (SRI) که بر نیاز به ادغام معیارهای “سبز” در تصمیم گیری سرمایه گذاری تاکید دارد، جالب است که بررسی کنیم که آیا “حق بیمه سبز” برای REIT وجود دارد یا خیر. این مهم است زیرا تعداد قابل توجهی از مطالعات در حال حاضر بر روی سهام متمرکز شده اند و پایه شواهد در مورد مزایای سرمایه گذاری در REIT های “سبز” کمیاب است.

من رفتار REITهای “سبز” را با استفاده از نمونه هایی از بازار استرالیا آزمایش کردم. یافته‌ها نشان داد که حرکت قیمت در REITهای سبز غیرهمگن است. این بدان معنی است که حرکت قیمت REITهای سبز قابل تعمیم نیست و در عوض هر REIT باید به صورت جداگانه تجزیه و تحلیل شود تا هر گونه نتیجه گیری قابل توجهی در مورد حرکت قیمت بدست آید. این یافته‌ها هم به تحلیل‌گران و هم برای سرمایه‌گذاران نهادی تأیید می‌کنند که سرمایه‌گذاری در REIT به طور بالقوه یک گزینه مناسب برای تنوع پرتفوی است زیرا لزوماً تحت تأثیر حرکت‌های روند قرار نمی‌گیرند. همچنین، اثر ناهمگونی در حرکت قیمت REIT ممکن است با در دسترس قرار گرفتن اطلاعات مربوط به شرکت‌های املاک مختلف در زمان‌های مختلف تقویت شود. رویکرد “کوتاه مدت” سرمایه گذاران نیز می تواند وضعیت را تشدید کند. به این معنا که انتظار می‌رود سرمایه‌گذاران به‌دلیل تأثیرات عدم تقارن اطلاعاتی، به‌طور لحظه‌ای واکنش نشان دهند (خرید یا بفروشند REIT) (قرار گرفتن در معرض اخبار شرکت در بین سرمایه‌گذاران در مقاطع زمانی مختلف متفاوت است). به نوبه خود، این به رفتار غیر همگن در بین REIT ها کمک می کند.

با این حال، هیچ مدرکی یافت نشد که برتری REITهای “سبز” را نسبت به REITهای “غیر سبز” نشان دهد. یکی از دلایل پیشرفته این است که ممکن است تفاسیر متفاوتی از عملکرد “سبز” در میان سرمایه گذاران وجود داشته باشد. این را می توان به طیف اصطلاحات و استانداردهای مورد استفاده برای ارزیابی عملکرد “سبز” مربوط به صنعت ساخت و ساز و املاک و مستغلات نسبت داد. اصطلاح “ساخت و ساز پایدار” در بسیاری از جنبه های ادبیات، اغلب با کلمات مبهم تعریف شده است، که منجر به سردرگمی بسیار، ناسازگاری های بزرگ و تفسیرهای متعدد می شود. گفتمان مرتبط با توسعه پایدار با مشارکت طرف‌هایی با پیشینه‌های مختلف که در صنعت املاک و مستغلات کار می‌کنند، چالش‌برانگیز می‌شود. بحث در مورد اینکه چه چیزی باید پایدار بماند، در چه مقیاسی (شرایط مرزی) و چگونه باید انجام شود، وجود دارد. به دلیل عدم وجود تعریف مورد توافق، ارائه راهنمایی برای بهترین شیوه ها بر اساس مفاهیم و ایده های به خوبی پذیرفته شده و درک شده مشکل است. این یک بار دیگر منعکس کننده کمبودهای ذکر شده در ابزارهای رتبه بندی “سبز” برای ساختمان ها است.

تحقیقات نقش بسزایی در به چالش کشیدن و شکل دادن به چشم انداز ساختمان های پایدار دارد. من مایلم چندین سرنخ بالقوه را برای تحقیقات آینده برجسته کنم که برای کسانی که در این فضا کار می کنند مفید باشد:

• هماهنگ سازی SRT ها : هنوز سردرگمی زیادی در مورد آنچه که ساختمان های واقعاً پایدار را تشکیل می دهند وجود دارد و بخشی از این دلیل به دلیل افزایش تعداد SRT ها در بازار است که بر اساس موقعیت جغرافیایی متفاوت است. برای ساده‌سازی و اطمینان از همسویی تعریف و اصطلاحات باید کارهای زیادی انجام شود.
• مزایای SRT ها : در حالی که مزایای نظری بسیاری از SRT ها وجود داشته است، پایه شواهد متفاوت است. برای تعیین ارزش واقعی SRT ها باید تحقیقات تجربی بیشتری انجام شود. این حوزه نباید فقط به بررسی عملکرد عملیاتی ساختمان‌های دارای رتبه‌بندی SRT پایان دهد، بلکه باید به بررسی اینکه آیا این SRTS در بازارهای سرمایه تأثیر می‌گذارد یا خیر.
• خطوط مبنا علمی : یکی از انتقادات عمده SRT های فعلی این است که هیچ مدرک علمی واقعی برای خطوط پایه در طیف وسیعی از معیارها وجود ندارد. محققان باید اعتبار این خطوط پایه را در مورد اینکه آیا آنها بر اساس “احساس روده” یا از طریق یک روش کاملاً آزمایش شده ایجاد شده اند، به چالش بکشند.

منابع