استفاده مجدد تطبیقی از دفاتر سیدنی و پایداری

بر اساس UNEP [1 ]، محیط ساخته شده در مجموع 40 درصد به انتشار گازهای گلخانه ای جهانی (GHG) اضافه می کند و برای دستیابی به اهداف توافق شده بین المللی توسعه پایدار، انتشار گازهای گلخانه ای مربوط به ساختمان باید کاهش یابد. تمرکز معمولاً بر ساخت ساختمان‌های جدید و پایدار به عنوان بهترین راه برای کاهش هزینه‌ها است. با این حال، سازگاری و استفاده مجدد تطبیقی حیاتی است زیرا 87 درصد از ساختمان‌هایی که در سال 2050 به آن‌ها نیاز خواهیم داشت، قبلاً ساخته شده‌اند.2 ]. استفاده مجدد تطبیقی ذاتا پایدار است. از آنجایی که زباله های دفن زباله را کاهش می دهد، توسعه را بر روی محیط ساخته شده موجود متمرکز می کند، زمین را برای ساختمان ها و زیرساخت های جدید کاهش می دهد. علاوه بر این، با رشد جمعیت و افزایش شهرنشینی، استفاده مجدد از موجودی موجود عملی است و زمان ساخت سریع‌تری را در مقایسه با تخریب و ساخت‌وساز جدید فراهم می‌کند.3 ].

تغییرات اقتصادی و جمعیتی موجب دگرگونی در سکونتگاه‌های شهری می‌شود، جایی که کاربری‌های زمین منسوخ می‌شوند و ساختمان‌ها خالی می‌شوند.4 ]. در حالی که در برخی از مناطق، کاهش جمعیتی و اقتصادی باعث کهنگی و خالی بودن می شود. در برخی دیگر یک تغییر فضایی رخ می دهد، با تقاضاهای بالا در بازارهای خاص و تغییرات کاربری زمین در نتیجه. در این مرحله، پتانسیل ساختمان‌های موجود تخریب یا استفاده مجدد تطبیقی است.5 ]. در خارج از استرالیا، استفاده مجدد تطبیقی با سابقه طولانی وجود دارد، به عنوان مثال با تبدیل دفتر به مسکونی در کانادا، ایالات متحده، بریتانیا و هلند [6 –10 ]. در منطقه تجاری مرکزی سیدنی (CBD)، تا به امروز تعداد بسیار کمی تبدیل مسکونی رخ داده است، اما ممکن است تغییر کند. عرضه اداری در حال رشد است و افزایش تقاضای مسکن در سیدنی منجر به برداشت سهام اداری غیر CBD برای تبدیل مسکونی شده است.11 ،12 ]. 102000 متر مربع ^از فضای اداری سیدنی برای تبدیل مسکونی در سال 2014 با افزایش تقاضا برای ملک مسکونی مرکزی در نظر گرفته شد.13 ] و نرخ بهره پایین شرایط خوبی را ایجاد کرد. علاوه بر این، پیش بینی می شود که جمعیت CBD تا سال 2031 4 درصد افزایش یابد و برای پاسخگویی به تقاضا به 45000 خانه جدید نیاز است. این افزایش همزمان با موجودی دفاتر قدیمی [ 13 ] است و بنابراین شرایط برای استفاده مجدد تطبیقی مطلوب به نظر می رسد. علاوه بر این، بازار اداری قرار است در سال‌های 2016 و 2017 مملو از عرضه بارانگورو شود. این مقاله به بررسی پایداری در زمینه سازگاری با تبدیل در سیدنی، بر اساس ادبیات، مصاحبه با کارشناسان و توسعه‌دهندگان املاک سیدنی، با استفاده از نمونه‌های مطالعه موردی می‌پردازد.

مطالعات قبلی پتانسیل ارائه پایداری در مناطق شهری را با سازگاری ساختمان، ارتقاء عملکرد زیست محیطی ساختمان‌های اداری موجود نشان می‌دهد.14 ،15 ]، و پتانسیل افزایش پایداری اجتماعی در مناطق شهری آسیب دیده از جای خالی با معرفی عملکردهای جدید از طریق استفاده مجدد تطبیقی [16 ،17 ]. این مقاله به بررسی پتانسیل استفاده مجدد تطبیقی در سیدنی بر اساس سیاسی، اقتصادی، اجتماعی می‌پردازد.18 ]، محرک‌های محیطی و فناوری و موانع استفاده مجدد تطبیقی. این تحقیق به موارد زیر می پردازد:

2 پایداری در استفاده مجدد تطبیقی

عوامل اقتصادی بیشترین اهمیت را دارند، جایی که “طول عمر اقتصادی” دوره ای را پوشش می دهد که در آن یک ملک درآمد بیشتری نسبت به هزینه ایجاد می کند، یا زمانی که ارزش فعلی تمام درآمدهای آتی بالاتر از ارزش فعلی تمام هزینه های آتی است. یک ملک باید قابلیت اقتصادی داشته باشد تا کاملاً پایدار در نظر گرفته شود. درآمدی که یک ملک می تواند ایجاد کند به قیمت، کیفیت و رقابت در بازار بستگی دارد. در حالی که هزینه ها به هزینه های نگهداری و عملیات مربوط می شود [19 ]. به این ترتیب، اقتصاد گسترده‌تر تأثیر بسیار عمیقی بر طول عمر اقتصادی همه دارایی دارد و می‌تواند آن را به میزان قابل توجهی کوتاه یا طولانی کند. فرسودگی زمانی رخ می دهد که هزینه های عملیاتی، ویژگی های فنی یا عملکردی ساختمان از مزایای اشغال فراتر رود. و منسوخ شدن اقتصادی، فنی یا عملکردی نامیده می شود. در این مرحله، ساختمان تخریب یا مناسب سازی خواهد شد [20 ]. طول عمر فنی دوره زمانی است که در طی آن ملک می تواند نیازهای فنی و فیزیکی مورد نیاز برای استفاده از ساختمان و حفظ سلامت و ایمنی ساکنان را برآورده کند. در حالی که طول عمر عملکردی دوره ای است که طی آن یک ویژگی با خواسته های عملکردی کاربر مطابقت دارد [21 ]. واضح است که این سه نوع طول عمر به هم مرتبط هستند. به عنوان مثال، اگر طول عمر عملکردی به پایان برسد، این معمولاً نشان می دهد که طول عمر اقتصادی نیز به پایان می رسد. اگر طول عمر کارکردی به پایان برسد، یافتن یک اشغالگر ممکن نیست، به این معنی که ساختمان دیگر نمی تواند برای پوشش هزینه های خود درآمد ایجاد کند. در نهایت، پایان عمر فنی ممکن است باعث پایان عمر عملکردی شود. با این حال اغلب اتفاق می افتد که یک ساختمان هنوز از نظر فنی در شرایط خوبی است که به پایان عمر عملکردی رسیده است [22 –24 ].

ویژگی های پایداری اجتماعی ملک می تواند شامل ارائه امکانات رفاهی برای افزایش رفاه و سلامت ساکنان باشد. تجسم ساختمان فیزیکی پایداری اجتماعی می تواند فراهم کردن یک مرکز مراقبت از کودکان در یک ساختمان اداری یا یک بام سبز باشد که در آن کارکنان می توانند در زمان استراحت از محل کار استراحت کنند [19 ]]. در سازمان‌های تجاری، ویژگی‌های اجتماعی در سیاست‌های مسئولیت اجتماعی شرکت (CSR) و گزارش‌های مستأجران ساختمان یافت می‌شود و ممکن است شامل کمک‌های خیریه باشد که به صورت نقدی یا غیر نقدی به گروه‌های دارای مزیت کمتر داده می‌شود. علاوه بر این، جنبه های اجتماعی ممکن است در شرایط و ضوابط محل کار سازمان تجسم یابد. پایداری اجتماعی در توسعه مسکن ممکن است شامل فضای اجتماعی روی پشت بام ها یا در سطح زمین یا امکانات بهداشتی مانند استخر یا باشگاه باشد. اگرچه ارائه این امکانات برای ساکنان هزینه دارد، به شکل اجاره بالاتر یا قیمت خرید (ارزش سرمایه).

ویژگی های زیست محیطی با توجه به هشت دسته کلیدی در ابزار رتبه بندی ستاره سبز، که ابزار اصلی رتبه بندی در بازار استرالیا است، در نظر گرفته می شود. شباهت های زیادی با ویژگی های پذیرفته شده در سایر ابزارهای رتبه بندی بین المللی وجود دارد [25 ]. مدیریت ساختمان شامل به کارگیری خدمات متخصصان واجد شرایط مناسب، تعیین اهداف عملکرد، داشتن ابزار کافی اندازه گیری و اندازه گیری مصرف ویژگی ها و غیره است. در داخل ساختمان ها شش ویژگی پایداری کیفیت محیط داخلی (IEQ) در نظر گرفته شده است. کیفیت هوای داخل ساختمان (IAQ)، آکوستیک، نور، آسایش بصری و حرارتی، و آلاینده های داخل ساختمان. مقوله های دیگر انرژی، آب، حمل و نقل، مواد، کاربری زمین و اکولوژی و در نهایت نوآوری هستند. به عنوان مثال، نوآوری شامل پذیرش یک فناوری یا فرآیند نوآورانه یا بهبود معیارهای ستاره سبز است. ابزار Green Star Multi Unit Residential v1 مسکن جدید را پوشش داد و در دسامبر 2015 از آن خارج شد. در ابزار Green Star Designed & As Built [26 ]. هیچ ابزار استرالیایی وجود ندارد که استفاده مجدد تطبیقی را به طور جداگانه پوشش دهد. ویژگی های پایداری که می تواند توسط بازار در سازگاری های تبدیل پذیرفته شود در جدول 1 نشان داده شده است . در اروپا، BREEAM متداول‌ترین ابزار مورد استفاده است و ویژگی‌های پایداری BREEAM به جدول 1 اضافه شده است تا نشان دهد اگرچه دسته‌ها متفاوت هستند، اما بیشتر ویژگی‌های اندازه‌گیری شده مشابه هستند.

از نظر سیاسی، دولت های فدرال، ایالتی و محلی سیاست ها و قوانینی را برای تأثیرگذاری بر سطح پایداری وضع می کنند. قانون ساختمان استرالیا (BCA) حداقل استانداردهای بهره وری انرژی و صرفه جویی در آب را الزامی می کند.27 ]. BCA تمام ساخت‌های جدید و بسیاری از سازگاری‌ها را پوشش می‌دهد. تبدیل ها برای مطابقت با آخرین حداقل استانداردها مورد نیاز است. با این حال حداقل استانداردهای استرالیا که در BCA گنجانده شده است در مقایسه با سایر کشورها پایین است و فاز عملیاتی را پوشش نمی دهد، بنابراین ساختمان ها ممکن است با BCA مطابقت داشته باشند اما همچنان از انرژی و منابع آب بیش از حد استفاده می کنند.

مسکن NSW (نیو ساوت ولز) باید با شاخص پایداری ساختمان (BASIX) مطابقت داشته باشد، که از طریق طرح ملی رتبه‌بندی انرژی ساختمان استرالیا (NABERS) اداره می‌شود. BASIX با هدف کاهش آب و گازهای گلخانه‌ای در سراسر نیوساوت ولز، و یکی از قوی‌ترین اقدامات برنامه‌ریزی پایدار در استرالیا است.28]. BASIX که در سیستم برنامه ریزی ادغام شده است تحت قانون برنامه ریزی و ارزیابی زیست محیطی 2000 (مقررات EP&A) و سیاست برنامه ریزی زیست محیطی ایالتی (شاخص پایداری ساختمان: BASIX) 2004 (BASIX SEPP) اجرا می شود. BASIX برای همه انواع خانه های مسکونی اعمال می شود و بخشی از فرآیند برنامه توسعه در NSW است. اهداف بر اساس معیارهای میانگین NSW محاسبه می شوند. اهداف عبارتند از؛ کاهش 40 درصدی مصرف آب آشامیدنی و تا 40 درصد کاهش انتشار گازهای گلخانه ای. BASIX حداقل سطوح عملکرد را برای آسایش حرارتی در خانه ها ایجاد می کند. معیارهای BASIX برای آب بر اساس میانگین مصرف سالانه آب آشامیدنی NSW از بخش مسکونی است که بر اساس سرانه اندازه‌گیری می‌شود. و برای انرژی: بر اساس میانگین انتشار سالانه گازهای گلخانه ای NSW از بخش مسکونی بر اساس سرانه. معیارها از میانگین داده‌های مصرف آب، برق و گاز در NSW که از شرکت‌های انرژی در سراسر ایالت توسط ادارات دولتی جمع‌آوری شده است، تعیین می‌شوند.

معیار آب NSW بر حسب مصرف آب آشامیدنی بیان می شود و 90340 لیتر آب برای هر نفر در سال است. در حالی که معیار انرژی NSW 3292 کیلوگرم CO2 _برای هر نفر در سال است. انتشار سرانه استرالیا در میان بالاترین ها در جهان است [29 ]. هیچ قانونی در نیوساوت ولز در رابطه با به حداقل رساندن زباله های دفن زباله یا سایر ویژگی های پایداری مسکن وجود ندارد. شواهد کمی از ساخت سازندگان بالاتر از این حداقل استانداردها وجود دارد. در آگوست 2015، شهر سیدنی طرح پایداری آپارتمان های مسکونی را برای تشویق بازار برای کاهش اثرات زیست محیطی راه اندازی کرد.30 ].

جنبه های تکنولوژیکی در نظر گرفته شده در استفاده مجدد تطبیقی پایدار، جنبه های ساختمان فیزیکی نشان داده شده در جدول 2 را ترکیب می کندو استفاده از مواد و منابع کمتر، انرژی حمل و نقل کمتر و آلودگی کمتر در حین ساخت و ساز. ملاحظات انرژی تجسم یافته و حفظ ساختار و پارچه، در صورت امکان، از طریق ارزیابی چرخه حیات (LCA) انجام می شود. علاوه بر این، کاهش مصرف انرژی و آب عملیاتی به جنبه های تکنولوژیک تعلق دارد. جنبه های اجتماعی شامل افزایش امکانات رفاهی و رفاه برای ساکنین و کاربران ساختمان در صورت امکان است. ابزارهای رتبه بندی، مانند Green Star یا BREEAM، می توانند برای ارزیابی استفاده مجدد از ساختمان های موجود استفاده شوند. با این حال، در جایی که مقادیر بیش از حد مواد مضر مانند آزبست وجود دارد، یا سندرم ساختمان بیمار شایع است، استفاده مجدد تطبیقی ممکن است نه مطلوب باشد و نه قابل دوام.

پتانسیل دفاتر برای تبدیل مسکونی به خوبی مستند شده است [ 6 ، 19 ، 22 ،31 –34 ] و بر اساس ویژگی های بازار، مکان و ساختمان (عملکردی، فنی، مالی، زیبایی شناختی و قانونی) توضیح داده شده است.

3 بازار اداری و مسکن در سیدنی

بزرگترین بازار اداری استرالیا در سیدنی واقع شده است و CBD با 4,961,728 متر مربع بیشترین سهم را ^دارد .35 ]. فضای اداری با استفاده از ماتریس اداری شورای املاک استرالیا (PCA) طبقه بندی می شود. تقاضا برای فضای اداری سیدنی بالا است، به خصوص در CBD. پس از بحران بزرگ مالی (GFC) در سال 2008، بازار کمی رشد کرد و جای خالی از 10 درصد در سال 2011 به 9 درصد در سال 2015 کاهش یافت [ 11 ]. تقاضا برای ساختمان‌های اداری باکیفیت و پایدار بالا است، با این سهام دارای رتبه‌بندی ستاره سبز ارزش‌های بالاتر و نرخ‌های خالی پایین‌تری دارد [36 ]. با توجه به عملکرد خوب بازار دفاتر سیدنی با کاهش جای خالی، بازدهی خوب، افزایش جذب و ارزش، عرضه بازار دفاتر نیز در حال افزایش است.

در سال 2014، خط لوله تامین CBD 460000 متر ^مربع بود که حدود 9.3٪ از کل موجودی فعلی را تشکیل می داد. تقریباً 250000 متر ^مربع از این منطقه Barangaroo است، توسعه مجدد یک منطقه اسکله کانتینری که بلافاصله در مجاورت CBD قرار دارد. بسیار غیرمعمول است که در یک بازه زمانی نسبتاً کوتاه، چنین حجم زیادی از سهام به بازار بیاید. این سهام قرار است در سال‌های 2016 و 2017 وارد بازار اداری CBD شود و پیش‌بینی می‌شود که باعث جابجایی مستاجران موجود CBD در سهام Premium و A Grade به سهام جدید Barangaroo شود [11 ] . به نوبه خود، مستاجران موجود در املاک اداری CBD درجه متوسط موجود، پیش‌بینی می‌شوند که سهام ممتاز خالی را پر کنند. و یک بازار جایگزین ایجاد می شود. در نتیجه جای خالی در سهام درجه متوسط و پایین افزایش خواهد یافت.37 –39 ] و شکلی از کهنگی نسبی پیش بینی شده است.

بازار مسکن استرالیا در سال 2015 بسیار داغ است و برخی بانک‌ها پیش‌بینی می‌کنند که کاهش رشد اقتصادی و تلاطم و عدم اطمینان در سطح جهانی در آغاز سال 2016 رخ داده است.40 ]. به طور کلی شرایط حاکم نرخ بهره پایین و بیکاری کم است، اگرچه این روند رو به افزایش است. ملبورن، سیدنی و بریزبن تقاضای زیادی از سوی سرمایه گذاران خارجی برای آپارتمان در CBD ها داشته اند [ 11 ,41 ]. بسیاری از خریداران چینی هستند و به دنبال سرمایه گذاری در بازارهایی هستند که باثبات و امن تلقی می شوند. بسیاری از آپارتمان‌های سرمایه‌گذاری خریداری شده توسط خریداران چینی بدون اجازه می‌مانند، زیرا اشغال ساختمان‌هایی که قبلاً اشغال شده‌اند برای مردم چین بدشانسی تلقی می‌شود. داشتن این املاک بدون اجاره، مشکلات قیمت مسکن را برای بسیاری از استرالیایی ها تشدید می کند. سیستم بازنشستگی در استرالیا شهروندان را تشویق می کند تا برای درآمد بازنشستگی املاک سرمایه گذاری بخرند. و این نیز قیمت‌ها را بالا می‌برد و خریداران بار اول را حذف می‌کند. با آشفتگی در اقتصاد چین و صحبت در مورد تغییرات در امتیازات مالیاتی ارائه شده به صاحبان املاک سرمایه گذاری، تا حدی عدم اطمینان در بخش مسکن استرالیا وجود دارد.42 ].

در سال های اخیر عرضه CBD مسکونی بسیار کم بوده است و انبارها تحت سلطه استفاده اداری قرار گرفته است [43 ]. در طول دهه گذشته، برنامه ریزان شهری به دنبال این بودند که با اجازه دادن به استفاده بیشتر از زمین های مسکونی در CBD ها، استفاده و سرزندگی ترکیبی را بازگردانند. واحدهای جدید با امکانات رفاهی مانند سالن های ورزشی و استخر، دسترسی آسان به محل کار، امکانات خرده فروشی و سرگرمی، برای برخی خریداران و سرمایه گذاران جذاب است. با رفتن مستاجران دفاتر به سهام جدیدتر و افزایش جای خالی در سهام درجه پایین تر، همراه با نرخ بهره پایین، تقاضای سرمایه گذاران خارجی، مهاجران ثروتمند و افزایش شهرنشینی. قیمت مسکن افزایش یافته است و بنابراین امکان اقتصادی برای تبدیل سهام اداری قدیمی، خالی یا نیمه خالی به کاربری مسکونی ایجاد می کند.

4 متغیرهای موثر بر استفاده مجدد تطبیقی

4.1 مکان

بسیاری از متغیرها بر پتانسیل استفاده مجدد تطبیقی ساختمان ها تأثیر می گذارند [ 19 ، 31 ]. یکی بازار املاک غالب است که در بالا توضیح داده شد. موقعیت مکانی از نظر دسترسی و حمل و نقل عمومی و دسترسی به امکاناتی مانند غذا و سایر خرده فروشی ها و سرگرمی ها قابل توجه است. دسترسی به خدمات از جمله مراقبت های بهداشتی، مراقبت از کودکان و آموزش برای انبارهای مسکونی مهم است [44 ].

4.2 ساختمان

فرصت ها و خطرات استفاده مجدد تطبیقی با ویژگی های فیزیکی ساختمان های موجود ارتباط نزدیکی دارد [ 31 ]. برای استفاده از اطلاعات پرونده های پست قبلی برای اسکن احتمالات تبدیل، Remøy و de Jonge [45] ویژگی های نوع ساختمان را که بر پتانسیل تبدیل تأثیر می گذارد، تعریف کرد، به عنوان مثال، ساختار و طبقات، نما، چیدمان کف و طول و عمق ساختمان، و تعداد و وضعیت پله ها و آسانسورها. ساختار باربر اصلی در ساختمان‌های اداری استاندارد معمولاً دارای پتانسیل تبدیل بالایی است که با دهانه یا عرض دهانه وسیع، ستون‌های کم، طبقات بالا و ظرفیت باربری بالا مشخص می‌شود. عایق صوتی کم، پرتوهای بلند و (در ویژگی های قدیمی تر) شبکه ساختاری متراکم ظرفیت تبدیل را کاهش می دهد. مداخلات در نما هزینه های قابل توجهی را نشان می دهد و پتانسیل تبدیل را کاهش می دهد. علاوه بر این، کف‌های کنسولی با دیوارهای پرده‌ای امکان اضافه کردن بالکن‌ها و تقسیم‌بندی نما برای قرار دادن دیوارهای داخلی جدید را کاهش می‌دهند. به طور کلی، نماهای به خوبی نگهداری شده در شرایط فنی خوب، با یک شبکه متراکم، پتانسیل تبدیل را افزایش دهید. همچنین صفحات کف بزرگ و عمق ساختمان، پتانسیل تبدیل ساختمان های اداری را افزایش می دهد. مکان آسانسورها و راه پله ها تأثیر زیادی در چیدمان دارد، زیرا جابجایی پله ها و آسانسورها به میزان قابل توجهی بر هزینه های ساختمان می افزاید. تعداد زیاد آسانسورها در دفاتر پتانسیل تبدیل را افزایش می دهند زیرا شفت های بالابر می توانند HVAC، منابع آب و تاسیسات فاضلاب را در خود جای دهند. ویژگی‌های مؤثر بر سازگاری تبدیل اداری به مسکونی در این موارد خلاصه می‌شود تعداد زیاد آسانسورها در دفاتر پتانسیل تبدیل را افزایش می دهند زیرا شفت های بالابر می توانند HVAC، منابع آب و تاسیسات فاضلاب را در خود جای دهند. ویژگی‌های مؤثر بر سازگاری تبدیل اداری به مسکونی در این موارد خلاصه می‌شود تعداد زیاد آسانسورها در دفاتر پتانسیل تبدیل را افزایش می دهند زیرا شفت های بالابر می توانند HVAC، منابع آب و تاسیسات فاضلاب را در خود جای دهند. ویژگی‌های مؤثر بر سازگاری تبدیل اداری به مسکونی در این موارد خلاصه می‌شودجدول 2 .

5 روش تحقیق

این تحقیق کیفی است که سه فرض اساسی طبیعی بودن، کل نگری و استقرایی را به اشتراک می گذارد.46]. طبیعت گرایی شامل دیدن پدیده در حالت طبیعی آن است، در این مورد; با مصاحبه با سهامداران و بازدید از سایت ها برای مشاهده آنچه اتفاق افتاده است. جنبه کل نگر شامل نگاه کردن به کل مشکل برای ایجاد درک کامل تر از عوامل و متغیرهای تأثیرگذار است که تعیین می کند مهم ترین محرک ها و موانع برای سازگاری با تبدیل در سیدنی چیست. چگونه اینها بر پایداری تأثیر می‌گذارند، و سطح آگاهی توسعه‌دهندگان از پایداری. رویکرد استقرایی از مطالعه رومیزی و بررسی ادبیات منابع ثانویه مشتق شده است که به موجب آن تصویری از مشکلات و مسائل با آشنایی بیشتر محققان با حوزه موضوعی پدیدار می‌شود.

بررسی ادبیات جنبه های سیاسی، اقتصادی، اجتماعی، فناوری و زیست محیطی تبدیل اداری به مسکونی را مشخص کرد. درخواستی برای کمیته اخلاق تحقیقات انسانی UTS برای جمع آوری داده ها در ژانویه 2015 از طریق مصاحبه های نیمه ساختاریافته تایید شد. این روش به این دلیل انتخاب شد که به محققان اجازه می‌داد تا داده‌های یکسانی را از هر مصاحبه‌شونده در یک فضای نسبتاً آرام جمع‌آوری کنند.47 ،48 ]. مصاحبه بدون ساختار رد شد زیرا آنها می توانند داده هایی را تولید کنند که به تحقیق مرتبط نیستند و تجزیه و تحلیل آنها دشوارتر است [49 ]. مصاحبه‌های ساختارمند رسمی بسیار محدودکننده بودند، زیرا به مصاحبه‌کنندگان اجازه نمی‌دادند تا زمینه‌های جالبی را که در طول مصاحبه به وجود آمد، بررسی کنند.

مصاحبه ها با سؤالات واقعی آغاز شد تا مصاحبه شوندگان راحت باشند. با پیشرفت مصاحبه، سؤالات به طور فزاینده پیچیده‌تر می‌شد و با سؤالات کامل می‌شد، که به مصاحبه‌شونده اجازه می‌داد تا ایده‌های شخصی خود را برای تولید اطلاعات عمیق‌تر «غنی‌تر» بیان کند [ 47 ]. هر مصاحبه یک ساعت طول می کشد، زمان بهینه برای جمع آوری داده های مفید بدون مصاحبه شوندگان خسته کننده. پیروی از موزر و کالتون [ 47] توصیه های طولانی از سوالات گیج کننده چند قسمتی اجتناب شد و اصطلاحات تخصصی حذف شدند. در مصاحبه هیچ سوال پیشرو یا مغرضانه ای وجود نداشت و مصاحبه کنندگان در طول مصاحبه هیچ دیدگاهی برای رهبری یا تشویق مصاحبه شوندگان به هیچ وجه بیان نکردند. در فوریه 2015 مصاحبه هایی با توسعه دهندگان، مشاوران و عوامل با تجربه در رابطه با استفاده مجدد تطبیقی مسکونی انجام شد. در مجموع 6 مصاحبه انجام شد و با توجه به اینکه نمونه کم است، کمی کردن نظرات آنها مناسب نیست و تحلیل صرفاً کیفی است. مصاحبه شوندگان تجربه کار در اروپا و استرالیا را داشتند که هر کدام بیش از 15 سال سابقه کار داشتند، آگاه و با تجربه بودند.

بخش اول پیشینه، تحصیلات و تجربه شرکت‌کنندگان را به منظور ارزیابی میزان تجربه مستقیم آنها با سازگاری‌های تبدیلی مشخص کرد. بخش بعدی مصاحبه بر دلایل تغییر ساختمان ها در تجربه خود متمرکز شد. ویژگی‌های یافت شده در ادبیات مربوط به ویژگی‌های فنی، فیزیکی، حقوقی، اجتماعی، اقتصادی و زیست‌محیطی سازگاری تبدیل به‌عنوان ملاحظات کم و بیش تأیید شد. مصاحبه به بحث در مورد نظرات آنها در مورد دلایل عدم تغییر ساختمان و موانع استفاده مجدد تطبیقی ادامه یافت. تصمیم برای انطباق یا تخریب همراه با دلایل انتخاب یک مسیر اقدام مورد بحث قرار گرفت. مرحله بعدی مصاحبه شامل مجموعه ای از اظهارات بود که از مصاحبه شوندگان خواسته شد تا با آن “موافق” یا “مخالف” باشند. به عنوان مثال، در مورد جنبه های اقتصادی، اظهارات زیر مطرح شد:

موضوعات مطرح شده در این بخش از مصاحبه شامل کارکرد، حقوقی و خط مشی، فنی و مکانی بود. در نتیجه طیف وسیعی از موضوعات پوشش داده شد و نظرات بیان شد.

بخش سوم مصاحبه بیشتر بر روی پروژه‌های خاص متمرکز بود و سطح پایداری در این پروژه‌های انطباق با تبدیل اداری را بررسی می‌کرد، اینکه آیا توسعه‌دهندگان از مسائل پایداری در پروژه‌ها آگاه بودند و آیا مصاحبه‌شونده یک رویکرد داوطلبانه یا اجباری را به احتمال زیاد بیشتر می‌دانست. پایداری ارائه دهد. سوالات برای تسهیل بازبینی گسترده دانش و تجربه شرکت کنندگان باز بود. سوالات شامل موارد زیر بود:

6 تجزیه و تحلیل داده ها

با توجه به پایداری، از دیدگاه توسعه‌دهندگان، همه چیز «بازار محور» است و ریسک‌ها یا دستاوردهای اقتصادی بالقوه بیشترین تأثیر را بر تصمیم‌گیری‌های آن‌ها دارد. توسعه دهندگان تعیین می کنند که بازار به دنبال چه چیزی است و به دنبال سایت های مناسب می گردند که ممکن است ساختمان های موجود داشته باشند یا نداشته باشند. توسعه دهندگان و ارزش گذار توافق کردند که سطح امکانات رفاهی در یک سایت یا اطراف آن مهم است، مانند خرده فروشی و امکانات حمل و نقل. این ویژگی‌ها بخشی از ابزار رتبه‌بندی محیط زیست ستاره سبز هستند و با کاهش نیاز به استفاده از خودروی شخصی برای کار، خرید و تفریح، بر پایداری تأثیر می‌گذارند. هنگامی که یک سایت بالقوه مناسب یافت می شود، توسعه دهندگان یک ارزیابی فیزیکی و اقتصادی در رابطه با منافع یا هزینه های بالقوه حفظ برخی یا همه ساختمان ها انجام می دهند. محرک های اولیه فیزیکی و اقتصادی هستند،30 ]. علاوه بر این، چرخه اقتصادی بسیار مهم است و می تواند تأثیر زیادی بر سودآوری داشته باشد. برای مثال GFC تأثیر بسیار مهمی بر دوام پروژه‌هایی داشت که در سال 2007 آغاز شد، جایی که ارزش‌ها و تقاضا در طول چرخه عمر پروژه به شدت تغییر کرد. نوسانات اخیر بر توسعه دهندگان تأثیر می گذارد و آنها را محتاط و ریسک گریز می کند [ 42 ]. در بیشتر موارد، پیشرفت‌ها به جای نگهداری، توسعه یافته و فروخته می‌شوند، با ساختمان‌های موجود فقط در مناطق با ارزش بالا، مانند CBD، «جایی که باید» حفظ می‌شوند. از نظر مالی، خطرات توسعه در پروژه های استفاده مجدد تطبیقی بیشتر از ساخت جدید است.

ارزش‌گذار/نمایندگان توافق کردند که متغیرهای اقتصادی مهم‌ترین در بازار استفاده مجدد تطبیقی سیدنی هستند، که در حال تجربه فعالیت فزاینده‌ای است، به‌ویژه با «ساختمان‌های تجاری ثانویه در سیدنی یا، مطمئناً پیشنهاد شده است». با ارزیابی های زیادی که نماینده مشاهده کرد، ساختمان ها بر اساس پیشنهاد توسعه مجدد خریداری شده اند. به طور قابل توجهی جریان های سرمایه گذاری از آسیا با “محرکان خارج از املاک و مستغلات برای آن” وارد می شود. مثلا؛ سیدنی به عنوان یک بازار امن برای “پارک کردن” پول تلقی می شود. این امر تشویق می شود، زیرا استرالیا ویزای اقامتی را به افرادی ارائه می دهد که 5 میلیون دلار پول نقد دارند تا به کشور بیاورند. با نگاهی به افرادی که به دنبال سرمایه گذاری در خارج از آسیا هستند، آنها به دنبال امنیت برای جریان نقدی خود هستند و “این واقعاً برای آنها مهم نیست که آیا ساختمان 5٪، 6٪، 7٪ به علاوه بازدهی داشته باشد”. کارگزاران سیدنی ساختمان‌ها را در چین بسیار بالا تبلیغ می‌کنند و پول سرمایه‌گذاری زیادی از چین می‌آید که بازار املاک اینجا را گرم می‌کند. علاوه بر این، در آسیا اشتیاق زیادی برای تبدیل شدن به این کشور وجود دارد و کمی بیشتر از استرالیایی ها ریسک می کنند. توسعه فعلی گرینلند در CBD یک مثال برجسته است. این نماینده خاطرنشان کرد که عرضه قریب الوقوع در Barangaroo ممکن است منجر به عرضه بیش از حد در سهام دفتر درجه پایین B و C در سال های 2016 و 2017 شود. او با توسعه دهندگان موافق بود که بالاترین و بهترین استفاده چیزی است که استفاده را تعیین می کند و خاطرنشان کرد که در حال حاضر هتل ها پروژه های تبدیل اداری محبوب هستند. در CBD سیدنی تعداد بازدیدکنندگان بالایی دارد و مقاصد گردشگری اصلی پل هاربر و خانه اپرا در چند قدمی فاصله هستند. بزرگترین ریسک درک شده توسط ارزش گذار/نماینده زمان بندی چرخه بازار است.

با توجه به مسائل نظارتی مانند برنامه ریزی و میراث، توسعه دهندگان احساس کردند که تنوع قابل توجهی در رویکرد و زمینه از شورا به شورا وجود دارد، که ممکن است توضیح آن دشوار باشد. تغییرات در رویه ها و یکنواختی بیشتر به تشویق استفاده مجدد سازگارتر کمک می کند. کوتاه کردن رویه های برنامه ریزی کمک خواهد کرد زیرا پروژه های ساختمانی میراث بسیار طولانی هستند. میراث کلی به عنوان یک حوزه احساسی برای مقابله با آن تلقی می شد که می تواند برای توسعه دهندگانی که در معرض خطر بالقوه بالاتری قرار دارند مثبت یا منفی باشد. یک بحث بر این موضوع متمرکز بود که آیا میراث یک مسئولیت اجتماعی است یا فردی. توسعه‌دهندگان دریافتند که کسب‌وکارها می‌خواهند بازدهی خود را به حداکثر برسانند، بنابراین اگر این به معنای تخریب باشد، یک ساختمان تخریب می‌شود، در حالی که اگر جامعه برای ساختمان ارزش قائل شود، و صندوقی برای جبران سود کمتر ناشی از نگهداری وجود داشت که ممکن است کارساز باشد. مجدداً ویژگی‌های پایداری مانند حفظ ساختمان‌ها و نشانه‌های شناخته شده و ارزشمند، حفظ انرژی تجسم‌یافته ملاحظات یا مهم نبودند. این سوال که آیا یک رویکرد اجباری یا داوطلبانه برای پایداری بهترین کار را انجام می دهد در بازار دفاتر تجاری مطرح شده است و شواهد اولیه نشان می دهد که یک رویکرد اجباری “زمینه بازی برابر” را برای همه طرف ها ایجاد می کند و ذینفعان از حداقل استانداردهایی پیروی می کنند که ممکن است بیش از حد افزایش یابد. زمان [44 ]. در مقابل، اتکا به اقدامات داوطلبانه منجر به تغییرات در جذب بر اساس نوسانات در اقتصاد می شود [ 44 ]. توسعه دهندگان و ارزش گذار احساس کردند که در این بازار متغیرهای اجتماعی و زیست محیطی به اندازه متغیرهای اقتصادی و قانونی مهم نیستند. توسعه دهندگان خاطرنشان کردند که اگرچه مردم نسبت به پایداری احساس خوبی دارند، اما آمادگی پرداخت هزینه اضافی برای آن را ندارند. از آنجایی که کربن تجسم یافته در سیدنی در ابزارهای رتبه بندی مانند ستاره سبز لحاظ نمی شود، استدلال در مورد حفظ ساختمان های موجود آنقدر قوی نیست که می تواند باشد. این ممکن است در آینده با توجه به راه‌اندازی طرح پایداری آپارتمان‌های مسکونی در آگوست 2015 تغییر کند و تشخیص داده شود که ساختمان‌های مسکونی با تراکم بالا ردپای محیطی بالاتری نسبت به توسعه کم تراکم دارند [30 ]]. عامل مورد توافق کربن تجسم شده مورد بحث قرار نگرفته است. این تصور وجود دارد که توسعه‌دهندگان توسعه‌های خود را «شستن سبز» می‌کنند، که نشان می‌دهد در بهترین حالت، پایداری ضعیف سطحی به دست می‌آید، و از قضا استدلال برای کربن تجسم‌شده در ساختار موجود در این بازار نادیده گرفته می‌شود. به طور قابل توجهی توسعه دهندگانی که با آنها صحبت کردیم تصدیق کردند که برابری بین نسلی مهم است. با این حال، دولت فعلی استرالیا پایداری را مهم نمی‌داند، و توسعه‌دهندگان احساس می‌کنند که باید از سوی جمعیت فشار وارد شود تا پایداری ارزش قائل شود. ارزش‌گذار اشاره کرد که پایداری در دستور کار خریدار در بازار مسکونی CBD قرار ندارد.

از نظر فنی، شکل پلان و مکان و تعداد ستون ها بر توانایی قرار دادن واحدهای مسکونی در پروژه های تبدیل اداری تأثیر می گذارد. این نماینده به هزینه های بالای ساخت در حال حاضر به دلیل کمبود عرضه و تقاضای بالا در بازار اشاره کرد. او همچنین خاطرنشان کرد که ساختمان‌های قدیمی‌تر معمولاً قبل از سال 1980 دارای آزبست هستند که باعث افزایش ریسک، هزینه و تاخیر زمانی می‌شود. ارزش‌گذار فکر می‌کرد که محل مرکز خدمات مهم است زیرا می‌تواند بر تعداد و اندازه آپارتمان‌ها در یک پروژه تبدیل تأثیر بگذارد که دوباره به اقتصاد و سود بازمی‌گردد. مجدداً، تمام ویژگی های مطرح شده توسط مصاحبه شوندگان در زمینه پایداری در نظر گرفته نشد و با توجه به طیف بالقوه ویژگی های شناسایی شده در جدول 2 بسیار محدود است .

7 نتیجه گیری

این مقاله به سؤالات زیر می پردازد: (الف) سطح پایداری در پروژه های انطباق تبدیل دفتر سیدنی چقدر است؟ ثانیا (ب) آیا توسعه دهندگان از مسائل پایداری در این پروژه ها آگاه هستند؟ و ثالثاً، (ج) آیا رویکرد داوطلبانه یا اجباری احتمال بیشتری برای ارائه اهداف پایداری دارد؟ این مقاله به بررسی ماهیت و میزان تبدیل مسکونی در سیدنی، و همچنین پایداری و سایر ویژگی‌های در نظر گرفته شده در استفاده مجدد تطبیقی پرداخته است. از طریق مصاحبه‌هایی که با توسعه‌دهندگان، یک مشاور و یک ارزش‌گذار در بازار سیدنی برگزار شد، اهمیت تبدیل مسکونی در CBD سیدنی و آگاهی از پایداری مورد بررسی قرار گرفت.

عوامل مختلف فیزیکی، اقتصادی، محیطی، قانونی/قانونی، اجتماعی و سیاسی بر سازگاری تبدیل تأثیر می گذارند و تأثیر می گذارند. در پاسخ به این سوال؛ سطح پایداری در پروژه های سازگاری با تبدیل دفتر سیدنی چقدر است؟سطح پایداری به دست آمده از انطباق با قوانین و مقررات برنامه ریزی و ساختمان ناشی می شود و نه از تقاضای خریداران یا سرمایه گذاران. نتایج نشان می‌دهد که ملاحظات و ریسک‌های مالی بزرگترین ویژگی تأثیرگذار بر تصمیم‌گیری هستند. اگر مستاجران یا خریداران تقاضای پایداری داشته باشند و مایل به پرداخت هزینه باشند، توسعه‌دهندگان سطح پایداری را افزایش می‌دهند. در مواردی که مواد مضر مانند آزبست یا سایر آلودگی ها وجود داشته باشد، اصلاح انجام می شود اما از نظر انطباق با مقررات و نه به دلایل پایداری فی نفسه. بزرگترین کمک به پایداری، انرژی تجسم یافته در ساختار اصلی است، و این مورد توسط ذینفعان و ابزارهای رتبه بندی نادیده گرفته می شود. دلیل اصلی آن در بازار سیدنی اقتصادی است. سوال دوم پرسیده شدآیا ذینفعان از مسائل پایداری در این پروژه ها آگاه هستند؟ یافته‌ها حاکی از آن است که مصاحبه‌شوندگان از برخی از مسائل پایداری که بر استفاده مجدد تطبیقی تأثیر می‌گذارد آگاه و آگاه بودند، با توجه به غلبه محرک‌های اقتصادی، پایداری در بهترین حالت بود. ملاحظات ثانویه یا ثالث توسعه یک ابزار رتبه‌بندی پایداری استفاده مجدد تطبیقی ممکن است راه را برای افزایش آگاهی و شناخت پایداری در اداره تا استفاده مجدد تطبیقی مسکونی هموار کند. سوال سوم این بود که آیا رویکرد داوطلبانه یا اجباری به احتمال زیاد اهداف پایداری را ارائه می دهد؟شواهد تا به امروز حاکی از آن است که رویکرد اجباری، اگرچه آهسته، رویکردی سازگارتر برای رسیدن به اهداف است، اما دولت نئولیبرال کنونی تا حد زیادی در مکتب تفکر سیاسی لایسز فر است و به نظر می رسد در حال حاضر در دست بازار است. طرح پایداری آپارتمان مسکونی شهر سیدنی یک تغییر خوشایند در این بازار است و ممکن است به تمرکز توجه بر تأثیر قابل توجه بازار مسکونی بر محیط زیست در کوتاه مدت کمک کند و احتمالاً به ارائه تغییرات بسیار مورد نیاز کمک کند.

منابع

برنامه محیط زیست سازمان ملل متحد (UNEP)، ساختمان ها و تغییرات آب و هوا. خلاصه ای برای تصمیم گیرندگان (2009)، http://www.unep.org/sbci/pdfs/SBCI-BCCSummary.pdf (بازیابی شده در: 04/01/2015) [Google Scholar]
M. Kelly، سهام ساختمان بریتانیا – چالش کربن (ارائه، 2008) [Google Scholar]
PA Bullen، استفاده مجدد تطبیقی و پایداری ساختمان‌های تجاری، امکانات 25 ، 20 (2007) [CrossRef] [Google Scholar]
PW Koppels، H. Remøy، S. El Messlaki، اثرات خارجی منفی دفاتر از لحاظ ساختاری خالی: کاوش اثرات خارجی در محیط ساخته شده با استفاده از تجزیه و تحلیل قیمت لذت بخش، در مقاله ارائه شده در ERES 2011، هجدهمین کنفرانس سالانه انجمن املاک و مستغلات اروپا، آیندهوون ، 15–18 ژوئن 2011 (2011) [Google Scholar]
PA Bullen، PED Love، لفاظی استفاده مجدد تطبیقی یا واقعیت تخریب: نماهایی از میدان، شهرها 27 ، 215 (2010) [CrossRef] [Google Scholar]
J. Barlow، D. Gann، دفاتر در آپارتمان (Joseph Rowntree Foundation, York, 1993) [Google Scholar]
RA Beauregard، بافت‌های بازارهای دارایی: تبدیل مسکن و ادارات در مرکز شهر در شهر نیویورک، Urban Stud. 42 ، 2431 (2005) [CrossRef] [Google Scholar]
A. Coupland، C. Marsh، در The Cutting Edge 1998: تبدیل فضای اداری اضافی به کاربری مسکونی ، ویرایش شده توسط RICS Research (دانشگاه وست مینستر، 1998) [Google Scholar]
C. Langston، FKW Wong، E. Hui، LY Shen، ارزیابی استراتژیک فرصت‌های استفاده مجدد تطبیقی ساختمان در هنگ کنگ، ساخت. محیط زیست 43 ، 1709 (2008) [CrossRef] [Google Scholar]
H. Ogawa، K. Kobayashi، N. Sunaga، T. Mitamura، A. Kinoshita، S. Sawada، S. Matsumoto، مطالعه ای در مورد تبدیل معماری از اداری به مسکونی از طریق سه مطالعه موردی در توکیو (مقاله ارائه شده در Building Stock Activation 2007، توکیو، 2007) [Google Scholar]
CBRE (2015) [Google Scholar]
ن. سامینادر، دفتر سیدنی تبدیل به مسکن اجتناب از تکان خوردن: املاک و مستغلات (2014)، www.blomberg.com/news/articles/2014-03-17/ دفتر-سیدنی-تبدیل-به-مسکن-اجتناب-از-تزلزل-واقعی- estate (بازیابی شده در: 01/30/2015) [Google Scholar]
شهر سیدنی، گزارش برنامه ارزیابی استراتژیک مراکز رشد سیدنی، 2010، www.environment.gov.au/../sydney-growth-centres-program-report.pdf (بازیابی شده در: 01/19/2015) [Google Scholar]
SJ Wilkinson، سازگاری‌های ساختمان اداری و اهمیت رو به رشد ویژگی‌های محیطی، J. Corp. Real Estate 16 ، 252 (2014) [CrossRef] [Google Scholar]
SJ Wilkinson، H. Remøy، سازگاری‌های ساختمان اداری پایدار و درون استفاده: مقایسه شیوه‌های هلندی و استرالیایی، در کنفرانس املاک و مستغلات حاشیه اقیانوس آرام، 16 تا 19 ژانویه 2011، ساحل طلایی، استرالیا (2011) [Google Scholar]
تی هیث، استفاده مجدد تطبیقی از دفاتر برای استفاده مسکونی: تجربیات لندن و تورنتو، شهرهای 18 ، 173 (2001) [CrossRef] [Google Scholar]
H. Remøy، PW Koppels، H. De Jonge، میراث جنبش مدرن: قدردانی از مکان‌های اداری در بافت شهر معاصر، در مجموعه مقالات کنفرانس شرکت‌ها و شهرها، بروکسل، TU Delft (2008) [Google Scholar]
S. Tiesdell، T. Oc، T. Heath، احیای محله‌های شهری تاریخی (مطبوعات معماری، آکسفورد، 1996) [Google Scholar]
SJ Wilkinson، H. Remøy، C. Langston، سازگاری ساختمان پایدار (Wiley، 2014) [CrossRef] [Google Scholar]
SH Blakstad، رویکردی استراتژیک برای سازگاری در ساختمان‌های اداری، دانشکده معماری، برنامه‌ریزی و هنرهای زیبا، دانشگاه علم و فناوری نروژ، دکتر اینگنیور 282 (2001) [ Google Scholar]
J. Pinder، I. Price، S. Wilkinson، S. Demack، روشی برای ارزیابی مطلوبیت محل کار، مدیریت پشتیبانی. 21 , 218 (2003) [Google Scholar]
H. Remøy، خارج از دفتر، مطالعه علت خالی بودن دفتر و تحول به عنوان ابزاری برای مقابله و پیشگیری (IOS، آمستردام، 2010) [Google Scholar]
H. Remøy، DJM van der Voordt، تبدیل ساختمان های اداری. تجزیه و تحلیل مقطعی (مقاله ارائه شده در BSA 2007، توکیو، 2007) [Google Scholar]
H. Remøy، DJM van der Voordt، یک زندگی جدید – تبدیل ساختمان‌های اداری خالی به مسکن، امکانات 25 ، 88 (2007) [CrossRef] [Google Scholar]
R. Reed، A. Bilos، SJ Wilkinson، KW Schulte، مقایسه بین المللی ابزارهای رتبه بندی پایدار، J. Sustain. Real Estate 1 (2009) [Google Scholar]
GBCA، Green Star – Multi Unit Residential v1 (2016)، https://www.gbca.org.au/green-star/rating-tools/green-star-multi-unit-residential-v1/ (بازیابی شده در: 2016 /04/14) [Google Scholar]
SJ Wilkinson، آیا مقاوم سازی ساختمان های پایدار نتایج پایداری را ارائه می دهد؟ Pac. Rim Prop. Res. J. 19 (2013) [Google Scholar]
BASIX، برنامه ریزی و محیط زیست NSW. ابزارهای برنامه ریزی BASIX (2015)، https://www.planningportal.nsw.gov.au/planning-tools/basix (بازیابی شده در: 2015/08/24) [Google Scholar]
شورای آب و هوا، گزارش جدید نشان می دهد که استرالیا یکی از بدترین انتشار دهنده ها در جهان است ، 2015، https://www.climatecouncil.org.au/new-report-reveals-that-australia-is-among-the-worst- Emitters-in-the-World (بازیابی شده در: 2016/14/02) [Google Scholar]
شهر سیدنی، طرح پایداری آپارتمان های مسکونی سیدنی. طرحی برای دستیابی به پایداری زیست محیطی در ساختمان‌های آپارتمانی جدید و موجود ، 2015، http://www.cityofsydney.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0005/241538/FINAL-Residential-Apartments-Sustainability-Plan_2015.pdf (بازیابی شده در: 2016/14/02) [Google Scholar]
H. Remøy، DJM van der Voordt، استفاده مجدد تطبیقی از ساختمان‌های اداری: فرصت‌ها و خطرات تبدیل به مسکن، ساخت. Res. آگاه کردن. 42 ، 381 (2014) [CrossRef] [Google Scholar]
J. Barlow، D. Gann، برنامه ریزی انعطاف پذیر و ساختمان های انعطاف پذیر: استفاده مجدد از فضای اداری اضافی، J. Urban Aff. 17 ، 263 (1995) [CrossRef] [Google Scholar]
TVD Voordt، R. Geraedts، تغییر دفتر، مضامین، بازیگران، سازها و پروژه‌ها (2007) [Google Scholar]
R. Geraedts, DJM Van der Voordt, The New Transformation Meter; ابزار ارزیابی جدید برای تطبیق عرضه بازار ساختمان‌های اداری خالی و تقاضای بازار برای خانه‌های جدید، در Building Stock Activation 2007، توکیو (2007) [Google Scholar]
M3Property، Sydney CBD Office Market (2015)، http://www.m3property.com.au/wp-content/uploads/2015/03/Sydney-CBD-Office-market-March-2015.pdf (بازیابی شده در: 2015 /11/04) [Google Scholar]
جی. نیوول، اچ. پنگ، اس. یام، ارزیابی ارتباط بین مسئولیت اجتماعی شرکت و عملکرد A-REIT، پک. Rim Prop. Res. J. 17 , 370 (2011) [Google Scholar]
INVESTA، گزارش فصلنامه دفتر Inveta، Q1 2014 (2014)، بازیابی شده در 19 فوریه 2015 [Google Scholar]
Savills، Sydney Office Quarter Times (2015)، http://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/australian-research/australia-office-/savillsresearch-quarter-times-sydney-office-q1-2015.pdf (بازیابی شده در: 2015/24/05) [Google Scholar]
Savills، Spotlight Sydney Residential ژانویه 2015 (2015)، http://www.savills.com.au/research/australian-research/residential-market.aspx (بازیابی شده در: 01/24/2015) [Google Scholar]
بررسی مالی استرالیا، پیش‌بینی قیمت خانه خوب، بد و ناامید (2015)، http://www.afr.com/real-estate/2015-house-price-forecasts-the-good-the-bad-and- the-hopeless-20151230-glx5ih (بازیابی شده در: 04/11/2015) [Google Scholar]
EC هریس، تبدیل دفتر به مسکونی یا توسعه مجدد؟ (2014)، http://www.echarris.com/pdf/8502_Office%20to%20Residential%20Report_Final.pdf (بازیابی شده در: 01/30/2015) [Google Scholar]
استرالیایی‌ها، کارگرها با محدود کردن چرخ‌دنده‌های منفی به سرمایه‌گذاران دارایی ضربه زدند (2016)، http://www.theaustralian.com.au/national-affairs/treasury/labors-hit-on-property-investors-by-limiting-negative- gearing/news-story/caa497d5326c4184cab243ab840ba68e (بازیابی شده در: 02/14/2016) [Google Scholar]
JLL، تبدیل دفتر CBD سیدنی: منهتن – الگویی برای سیدنی؟ (2014)، http://www.jll.com.au/australia/en-au/Research/Pulse%20-%20Sydney%20Office%20Conversions%20May%202014.pdf (بازیابی شده در: 19 فوریه 2015/19/ 02) [Google Scholar]
S. Wilkinson، JJ van der Heijden، S. Sayce، مقابله با پایداری در محیط ساخته شده: رویکردهای اجباری یا داوطلبانه. تفنگ سیگار کشیدن؟ در کنفرانس RICS COBRA، UTS، سیدنی، 8 تا 10 ژوئیه 2015 (2015)، ISBN 978-1-78321-071-8، http://www.rics.org/au/knowledge/research/conference-papers/hybrid -ابزار-حکمرانی-برای-محیط-زیست-ساماندهی-و-تاب آوری-یک-چشمانداز-مقایسه/ [Google Scholar]
H. Remøy، H. De Jonge، تبدیل و گونه شناسی. جای خالی، ویژگی ها و ظرفیت تبدیل، در مجموعه مقالات کنفرانس BSA 2007 (دانشگاه متروپولیتن توکیو، توکیو، 2007) [Google Scholar]
MQ Patton، روشهای تحقیق کیفی و ارزیابی (سیج، هزار اوکس، 2002)، ویرایش سوم. [Google Scholar]
سی. موزر، جی. کالتون، روش‌های نظرسنجی در تحقیقات اجتماعی (گوور، 1979) [Google Scholar]
جی. بل، انجام پروژه تحقیقاتی خود (انتشارات دانشگاه آزاد، باکینگهام، 1995)، ویرایش دوم. [Google Scholar]
سی رابسون، تحقیق دنیای واقعی (جان وایلی و پسران، چیچستر، 2011)، ویرایش سوم. [Google Scholar]
S. Wilkinson، H. Remoy، سازگاری با تبدیل پایدار: مقایسه بین‌المللی بهترین شیوه‌ها، در کنفرانس RICS COBRA UTS سیدنی، 8 تا 10 ژوئیه 2015 (2015)، ISBN 978-1-78321-071-8 2015 [Google Scholar]